Gli alloggi locali esclusivamente per finalita' turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione (art 53 del codice del turismo). 

Il decreto legge n. 50/2017 ha introdotto una specifica disciplina fiscale per i contratti di locazione di immobili a uso abitativo, stipulati a partire dal 1° giugno 2017, che hanno una durata non superiore a 30 giorni: le cosiddette “locazioni brevi”.

Si tratta di quei contratti conclusi da persone fisiche al di fuori dell’esercizio dell’attività d’impresa, per i quali non vi è l’obbligo di registrazione se non formati per atto pubblico o scrittura privata autentica.

Ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve stipulati a partire dal 1° giugno 2017 si applicano, su scelta del locatore, le disposizioni in materia di “cedolare secca sugli affitti”, cioè il regime di tassazione previsto dall’articolo 3 del decreto legislativo n. 23/2011.

In sostanza, il proprietario dell’immobile (o sublocatore o comodatario) può scegliere

di assoggettare il reddito che ricava dall’affitto a un’imposta che sostituisce l’Irpef, le relative addizionali e, se il contratto viene registrato, le imposte di registro e di bollo.

L’imposta sostitutiva si applica nella misura del 21%

la legge n. 50/2017 prevede il pagamento della cedolare secca anche nei seguenti casi: 

- la durata non deve superare i 30 giorni

- la data di stipula non è anteriore al 1° giugno 2017

- non è richiesta l’adozione di un particolare schema contrattuale

- devono riguardare solo le unità immobiliari (locate anche per finalità turistiche) a uso abitativo (categoria catastale da A1 a A11, escluso A10), situate in Italia, e loro pertinenze

- possono prevedere anche servizi accessori alla locazione (fornitura biancheria, pulizia locali, wi-fi, utilizzo utenze telefoniche)

- le parti (locatore e conduttore) possono essere solo persone fisiche che

stipulano il contratto al di fuori dell’esercizio di un’attività d’impresa

- può trattarsi anche di sublocazione, comodato a titolo oneroso, locazioni di

singole stanze di un’abitazione, sempre della durata massima di 30 giorni

- possono essere conclusi direttamente dalle parti o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare o che gestiscono portali telematici

Ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve stipulati a partire dal 1° giugno 2017 si applicano, su scelta del locatore, le disposizioni in materia di “cedolare secca sugli affitti”, cioè il regime di tassazione previsto dall’articolo 3 del decreto legislativo n. 23/2011.

In sostanza, il proprietario dell’immobile (o sublocatore o comodatario) può scegliere

di assoggettare il reddito che ricava dall’affitto a un’imposta che sostituisce l’Irpef, le relative addizionali e, se il contratto viene registrato, le imposte di registro e di bollo.

L’imposta sostitutiva si applica nella misura del 21%

L’art. 26, della Legge Regionale 1 ottobre 2015, n. 27 definisce le Case e

Appartamenti per Vacanze (CAV) come quelle “strutture ricettive gestite in modo

unitario e organizzate per fornire alloggio e eventualmente servizi complementari, in

unità abitative, o parti di esse, con destinazione residenziale, composte da uno o più

locali arredati e dotati di servizi igienici e di cucina e collocate in un unico complesso o

in più complessi immobiliari”. In tale tipologia sono ricompresi gli alloggi o porzioni

degli stessi dati in locazione per finalità turistiche per una durata non superiore ai 30

giorni ai sensi della legge 9 dicembre 1998. N. 431.

La Legge Regionale 1 ottobre 2015, n. 27 “Politiche regionali in materia di turismo e attrattività del territorio lombardo” e il Regolamento attuativo 5 agosto 2016, n. 7 delle strutture ricettive non alberghiere NON vietano la residenza nella CAV da parte di chi la gestisce.

Dal disposto dell’art. 26 comma 1, si evince che a “Casa e appartamento per vacanze” può essere adibita un’intera unità abitativa o, in alternativa, solo una porzione della stessa.

Adibendo solo una porzione dell'unità immobiliare a CAV, il proprietario potrà dimorare nella stessa in compresenza con gli ospiti, essendo ammessa la condivisione dei servizi, ivi compreso il locale bagno.

Non è previsto dalla L.R. 27/2015 né dal Regolamento di attuazione 7/2016 che in tale eventualità debba essere messo a disposizione degli ospiti un bagno autonomo o una dotazione autonoma per la preparazione cibi.

Le CAV devono offrire i servizi e possedere i requisiti minimi obbligatori di cui al

regolamento 5 agosto 2016, n. 7. 

Le CAV utilizzate per l’offerta di alloggio devono essere agibili e in buono stato di

conservazione e manutenzione.

le CAV mantengono la destinazione urbanistica residenziale e devono possedere i

requisiti igienico-sanitari ed edilizi previsti per i locali di civile abitazione.

Indipendentemente dalla modalità di gestione scelta, ai sensi dell’art. 38 comma 1, è necessario:

- presentare una semplice Comunicazione di avvio dell’attività al Comune territorialmente competente ove è ubicato l’immobile.

La Comunicazione, che è stata individuata come sistema semplificato rispetto alla SCIA (Segnalazione Certificata Inizio Attività), è l’atto legittimante per l’esercizio dell’attività indipendentemente dai canali di promozione prescelti e include la planimetria che deve corrispondere allo stato di fatto dell’unità immobiliare, o relativa porzione, in scala 1:200 o 1:100 o 1:50.

Case e appartamenti per vacanze devono osservare le disposizioni comuni per attività ricettive alberghiere e non alberghiere, descritte dall’art. 38 della Legge Regionale n. 27 del 1 ottobre 2015.

I proprietari di tali strutture sono a pieno titolo "gestori di strutture ricettive", obbligati all'applicazione dell'imposta di soggiorno, qualunque sia la modalità adottata per la locazione dell'appartamento (inserzione su giornali, passaparola, esposizione su piattaforme web, ecc....).

A Milano dal 1 gennaio 2018 sono in vigore le nuove tariffe previste per i soggiorni nelle Case e Appartamenti per vacanze (CAV) approvate alla Giunta Comunale con delibera n. 2255 del 15/12/2017. La tariffa giornaliera da applicare è di 3 euro al giorno a persona.

Le informazioni sulla necessità di riscuotere l'imposta di soggiorno viene confermata da ogni singolo comune. 

L’art. 109 del TULPS stabilisce che i gestori di esercizi alberghieri e di altre strutture ricettive,

comprese quelle che forniscono alloggio in tende, roulotte, nonché i proprietari o gestori di case e di

appartamenti per vacanze e gli affittacamere, ivi compresi i gestori di strutture di accoglienza non

convenzionali, ad eccezione dei rifugi alpini inclusi in apposito elenco istituito dalla regione o dalla

provincia autonoma, debbano comunicare giornalmente all’autorità di pubblica sicurezza l’arrivo delle persone alloggiate, mediante consegna di copia della scheda o comunicazione, anche con mezzi informatici, secondo modalità stabilite con decreto del Ministero Interno. I gestori che non provvedevano alla comunicazione delle persone alloggiate erano soggetti all’applicazione di una sanzione penale.

La disciplina amministrativa del CIR applica la legge regionale n. 7 del 25 gennaio 2018 che ha modificato la legge regionale n. 27 del 1 ottobre 2015 'Politiche regionali in materia di turismo e attrattività del territorio lombardo'. L'indicazione del Codice sarà obbligatoria, a partire dal 1 settembre 2018, per gli annunci di pubblicità, promozione e commercializzazione dell'offerta di case e appartamenti per vacanze, compresi gli alloggi o le porzioni di alloggi dati in locazione per finalità turistiche. In modo trasparente, il CIR attesta che il percorso amministrativo di regolarizzazione delle case e appartamenti per vacanze (CAV) è stato completato, ovvero che il gestore ha inviato la comunicazione di inizio attività al Comune di competenza e che ha acquisito le credenziali di accesso al Sistema regionale per la gestione della trasmissione dei flussi turistici 'Turismo5'. 

Inoltre a livello nazionale si sta attivando un'anagrafe delle strutture e l'erogazione del relativo codice indentificativo. La modalità operativa è in fase di ricezione da parte delle autorità locali. 

Le CAV, compresi gli alloggi o porzioni degli stessi dati in locazione per finalità turistiche ai sensi della legge 9 dicembre 1998, n. 431 (Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo) sono tenute tra le altre cose alla comunicazione dei flussi turistici attivando la collaborazione con la provincia di competenza o con la Città Metropolitana di Milano per utilizzare la piattaforma Turismo 5

Le CAV, compresi gli alloggi o porzioni degli stessi dati in locazione per finalità turistiche ai sensi della legge 9 dicembre 1998, n. 431 (Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo) sono tenute tra le altre cose a stipulare una polizza assicurativa per i rischi derivanti dalla responsabilità civile verso i clienti.

Nel comune di Milano, la superficie dell’alloggio destinata all’attività di Casa Appartamento Vacanze deve essere correttamente identificata ai fini della TARI. Il contribuente che destina una parte del proprio alloggio all’attività professionale dovrà presentare denuncia di variazione in diminuzione e contestualmente una denuncia di nuova occupazione dichiarando la superficie utilizzata per l’attività professionale svolta, allegando planimetria in scala da cui risulti evidente la diversa destinazione dell’alloggio. Alla superficie utilizzata come casa e appartamento per vacanze verrà applicata la tariffa prevista per la specifica attività esercitata. 

Per gli altri comuni le informazioni devono essere richieste al comune di riferimento. 

Serve chiarire con l'amministratore de condominio che il regolamento di condominio non vieti la gestione di affitti brevi tra privati. 

E' anche consigliato di consultarsi con i vicini di casa per avere degli alleati motivati. 

Il portale di intermediazione è una vetrina per far conoscere la propria struttura ai turisti, la responsabilità della registrazione è del padrone di casa. 

Anche nel caso in cui la tassa di soggiorno viene riscossa a Milano ed alcune altre città, per conto di Airbnb e anche se la famosa Airbnb Tax (la cedolare secca che i portali dovrebbero riscuotere), la responsabilità rimane in capo al padrone di casa. 

La CAV può essere gestita in forma non imprenditoriale e quindi in impatta sulla tua attività principale.